Податок на продаж нерухомості: ставки 2026 і винятки

Податок на продаж нерухомості у 2026 році: ставки, винятки й реальні розрахунки

Уявіть дві однакові квартири в одному будинку. Обидві продають за два з половиною мільйони. Власник першої не платить державі нічого. Власник другої віддає чверть мільйона. Різниця не в ціні й не в метражі. Вона у двох речах: скільки років квартира була у власності і яким за рахунком є цей продаж у поточному календарному році.

Саме ці два параметри визначають, чи потрапите ви під нульову ставку чи заплатите десять відсотків від суми угоди – і саме про них найчастіше згадують уже після підписання договору.

До цього додається третій чинник, про який багато хто досі не знає: з кінця 2024 року військовий збір зріс до 5%, і цифра 1,5%, яка досі гуляє інтернетом, давно неактуальна.

Ставки, які діють у 2026 році

Ось повна картина для фізичних осіб – резидентів України.

Ситуація	ПДФО	Військовий збір	Разом
Перший продаж у році, об’єкт із пільгового переліку, у власності понад 3 роки	0%	не сплачується	0%
Перший продаж успадкованого житла з пільгового переліку	0%	не сплачується	0%
Перший продаж, але у власності менше 3 років	5%	5%	10%
Другий продаж об’єкта з пільгового переліку протягом року	5%	5%	10%
Перший продаж об’єкта поза пільговим переліком	5%	5%	10%
Третій і кожен наступний продаж протягом року	18%	5%	23%

Рік рахується календарний – із 1 січня по 31 грудня. Тобто, продаж у грудні та продаж у січні наступного року вважаються першими в різних роках, навіть якщо між ними два тижні.

Трирічний строк володіння рахується від дати набуття права власності. І він не застосовується до майна, отриманого у спадщину – це окремий виняток, прописаний у законі.

При третьому й наступних продажах діє ще одна особливість. Такий дохід прирівнюється до підприємницької діяльності, і оподатковується вже не вся сума угоди, а різниця між ціною продажу та документально підтвердженими витратами на придбання. Якщо документів про витрати немає, базою стане повна сума.

Державна податкова служба у квітні 2026 року окремо роз’яснювала ці правила в рамках деклараційної кампанії, підтвердивши діапазон від нуля до вісімнадцяти відсотків.

Податок на продаж нерухомості: коли платити не треба

Найприємніший сценарій, і він доволі поширений.

Нульова ставка застосовується, якщо одночасно виконуються три умови. Це перший продаж нерухомості в поточному календарному році. Об’єкт входить до пільгового переліку. І він перебував у власності понад три роки.

Що входить до пільгового переліку: житловий будинок, квартира або їхня частина, кімната, садовий чи дачний будинок, включно з об’єктом незавершеного будівництва та земельною ділянкою під ними, а також земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі.

Окремо про спадщину. Якщо ви продаєте успадковане житло з цього переліку, трирічна вимога не діє взагалі. Продати можна хоч через місяць після оформлення спадщини – при першому продажу за рік ставка буде нульовою.

І ще один момент, який часто пропускають. Коли ПДФО дорівнює нулю, військовий збір теж не сплачується – він нараховується лише тоді, коли виникає зобов’язання з податку на доходи. Тобто нульова ставка означає саме нуль, а не “нуль плюс п’ять відсотків збору”.

Але нульова ставка не звільняє від інших платежів за угодою – про них буде окремий розділ.

Податок на продаж нерухомості для нерезидентів

Загальне правило: доходи нерезидентів від продажу об’єктів нерухомості в Україні оподатковуються за ставкою 18% плюс військовий збір, тобто сумарне навантаження сягає 23%.

Нерезидентом у податковому розумінні може виявитися і громадянин України, якщо центр його життєвих інтересів перемістився за кордон. Це не автоматично, і статус визначається за сукупністю критеріїв, а не за одним лише фактом проживання за межами країни.

Питання застосування пільгових ставок до нерезидентів має правові нюанси й тлумачиться неоднозначно, тому в таких випадках варто отримати індивідуальну податкову консультацію до угоди, а не після. Ціна помилки тут вимірюється сотнями тисяч гривень.

Практична порада для тих, хто виїхав: підтвердьте свій податковий статус документально заздалегідь. Нотаріус при посвідченні угоди перевіряє цей момент, і з’ясовувати його в останній день – погана ідея.

Військовий збір: чому 1,5% – застаріла цифра

Розділ, який варто прочитати навіть тим, хто впевнений, що все знає.

До грудня 2024 року військовий збір становив 1,5%. Потім ставку для доходів фізичних осіб підвищили до 5%. З того часу минуло вже чимало часу, але застарілі цифри досі трапляються і в статтях, і навіть у розрахунках окремих посередників.

Що це означає на практиці. При продажу квартири за два мільйони гривень зі ставкою ПДФО 5% військовий збір складе не 30 тисяч, як було раніше, а 100 тисяч гривень.

Різниця в 70 тисяч – це та сума, через яку люди дізнаються про зміну ставки в найнеприємніший момент.

Тому при будь-яких розрахунках орієнтуйтеся саме на 5%. Якщо якийсь калькулятор чи стаття показує 1,5% – це матеріал, який не оновлювали кілька років.

Що поза пільговим переліком?

Тут ховається частий сюрприз для продавців.

Не все, що є нерухомістю, потрапляє під пільгові умови. Об’єкти поза переліком оподатковуються за ставкою 5% плюс військовий збір уже з першого продажу, незалежно від строку володіння.

До таких об’єктів належать:

• Комерційна нерухомість: офіси, магазини, склади, виробничі приміщення.
• Гаражі та машиномісця.
• Земельні ділянки, площа яких перевищує норми безоплатної передачі.
• Земля сільськогосподарського призначення понад встановлені норми.
• Окремі об’єкти незавершеного будівництва, не пов’язані з житловим будинком.

Показовий приклад: людина успадкувала земельну ділянку більшу за норму безоплатної передачі й продає її вперше. Здавалося б, спадщина плюс перший продаж – має бути нуль. Насправді ставка складе 5% ПДФО плюс 5% військового збору, бо об’єкт не входить до пільгового переліку.

Перед угодою перевірте не лише строк володіння, а й те, до якої категорії належить ваш об’єкт – це “найдешевша” хвилина з усіх, витрачених на підготовку до продажу.

База оподаткування: від якої суми рахують

Питання, на якому будуються схеми “занизити ціну в договорі”.

За загальним правилом дохід визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Але вона не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта, визначену суб’єктом оціночної діяльності та внесену до єдиної бази звітів про оцінку.

Тобто, якщо в договорі стоїть мільйон, а оцінка показує півтора, податок рахуватиметься від півтора мільйона.

Спроби суттєво занизити ціну сьогодні майже безперспективні. Нотаріус зобов’язаний перевірити наявність оцінки в базі, а операція без сплати податку просто не буде посвідчена.

Крім того, штучне заниження створює ризики для покупця. Якщо угоду згодом визнають недійсною, повернути він зможе лише ту суму, що вказана в договорі.

Ще один аспект стосується самої оцінки. Звіт оцінювача має бути зареєстрований у єдиній базі, і нотаріус перевіряє його наявність за унікальним номером. Строк дії звіту обмежений, тому замовляти оцінку задовго до угоди немає сенсу – доведеться робити повторно.

І практична деталь: якщо сторони вважають оцінку заниженою або завищеною, її можна оскаржити або замовити нову в іншого суб’єкта оціночної діяльності. Але робити це варто до підписання, а не після.

Приклади розрахунку

Найкраще все стає зрозумілим на цифрах.

Ситуація	Сума угоди	Розрахунок	До сплати
Квартира, 5 років у власності, перший продаж	2 500 000 грн	нульова ставка	0 грн
Успадкована квартира, 6 місяців у власності, перший продаж	2 000 000 грн	нульова ставка	0 грн
Квартира, 2 роки у власності, перший продаж	2 500 000 грн	5% + 5%	250 000 грн
Другий продаж квартири за рік	1 800 000 грн	5% + 5%	180 000 грн
Гараж, перший продаж	500 000 грн	5% + 5%	50 000 грн
Третій продаж за рік, витрати підтверджені 2 400 000 грн	3 000 000 грн	18% + 5% від 600 000 грн	138 000 грн

Останній рядок варто розібрати окремо. При третій продажі базою став чистий дохід — різниця між ціною продажу і документально підтвердженими витратами на придбання. Якби документів не було, податок рахувався б від повних трьох мільйонів і склав би 690 тисяч.

Тому договори, розписки й платіжні документи про придбання нерухомості варто зберігати роками – вони можуть зекономити сотні тисяч гривень при продажу.

Інші платежі за угодою

Податок – не єдина витрата, і про решту зазвичай згадують уже в кабінеті нотаріуса.

• Державне мито у розмірі 1% від вартості об’єкта. Зазвичай сплачується при нотаріальному посвідченні договору, розподіл між сторонами визначається домовленістю.
• Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% – його сплачує покупець.
• Послуги нотаріуса. Тариф залежить від того, державний – це нотаріус чи приватний, і від складності угоди.
• Вартість оцінки об’єкта суб’єктом оціночної діяльності.
• Витяги з реєстрів, довідки, технічна документація за потреби.
• Послуги рієлтора, якщо ви ним користуєтеся.

Окремі категорії громадян можуть бути звільнені від сплати державного мита. Цей момент варто уточнити в нотаріуса заздалегідь, бо самостійно про пільгу вам не нагадають.

Загалом супутні витрати для продавця й покупця разом можуть скласти кілька відсотків від суми угоди навіть у найпростішому випадку з нульовим ПДФО.

Хто, коли і як сплачує?

Порядок дій, щоб не мати проблем згодом.

• Податок сплачується до нотаріального посвідчення договору. Без підтвердження сплати нотаріус угоду не посвідчить.
• Нотаріус виконує функції податкового агента: перевіряє розрахунок і подає відповідну інформацію до податкової.
• Якщо угода відбулася і податок утримано нотаріусом, окрема декларація зазвичай не потрібна.
• Декларацію подають у випадках, коли дохід отримано без участі податкового агента або коли є інші підстави для декларування.
• Граничний строк подання декларації для фізичних осіб – до 1 травня року, наступного за звітним.
• Сплатити зобов’язання за декларацією треба до 1 серпня.

Якщо ви продали кілька об’єктів протягом року, ведіть власний облік угод. Саме продавець, а не нотаріус, відповідає за правильне визначення того, яким за рахунком є цей продаж у поточному році – і помилка тут виявляється при податковій перевірці.

Помилки, які коштують найдорожче

Найтиповіші сценарії, через які люди переплачують або отримують донарахування.

• Рахувати військовий збір за старою ставкою 1,5%. Актуальна ставка – 5%.
• Не перевірити дату набуття права власності. Різниця в кілька тижнів може означати різницю між нулем і десятьма відсотками.
• Плутати календарний рік із дванадцятьма місяцями. Відлік іде саме з 1 січня.
• Вважати, що спадщина завжди звільняє від податку. Це правило працює лише для об’єктів із пільгового переліку.
• Не зберігати документи про придбання. При третій продажі це прямі втрати.
• Забувати, що гараж, машиномісце й комерційна нерухомість не входять до пільгового переліку.
• Не з’ясувати свій податковий статус при тривалому проживанні за кордоном.
• Розраховувати на заниження ціни в договорі. Оціночна вартість усе одно стане базою.

Окремо про планування. Якщо ви маєте намір продати два об’єкти й один із них потрапляє під нульову ставку, є сенс подумати про розподіл угод між календарними роками. Іноді перенесення другої угоди на січень економить десятки тисяч гривень.

Дарування та міна: споріднені випадки

Ці операції часто розглядають як альтернативу продажу, тому коротко про них.

Дарування. Тут податок сплачує не той, хто дарує, а той, хто отримує майно. Для родичів першого та другого ступеня споріднення застосовується нульова ставка. Для всіх інших фізичних осіб – резидентів діє ставка 5% плюс військовий збір. Для нерезидентів ставка вища.

До першого ступеня споріднення належать батьки, чоловік або дружина, діти, зокрема усиновлені. До другого – рідні брати й сестри, баба, дід, онуки.

Оформлення продажу через договір дарування, щоб “уникнути податку”, у більшості випадків не працює: якщо сторони не є близькими родичами, обдаровуваний заплатить ті самі 5% плюс збір, а покупець ще й втратить правовий захист при спорі.

Обмін. Обмін нерухомістю з погляду оподаткування розглядається як дві операції продажу одночасно. Тобто кожна сторона виступає і продавцем, і покупцем, і кожна рахує свій податок за загальними правилами.

Саме тому обмін рідко буває вигіднішим за дві окремі угоди – податкове навантаження те саме, зате домовитися складніше.

Частки, спільна власність і довіреності

1. Продаж частки. Правила ті самі, що й для цілого об’єкта: значення має строк володіння саме цією часткою й черговість продажу в році. Якщо ви володієте половиною квартири п’ять років, при першому продажі за рік ставка буде нульовою.
2. Спільна сумісна власність подружжя. Угода потребує згоди другого з подружжя, посвідченої нотаріально. Дохід при цьому вважається спільним, а не подвоєним – тобто це один продаж, а не два.
3. Продаж за довіреністю. Представник діє від імені власника, тож податкові наслідки виникають саме у власника. Черговість продажу теж рахується за власником, а не за повіреним.
4. Продаж майна неповнолітнього. Потрібен дозвіл органу опіки й піклування, і отримати його треба заздалегідь – це найдовший етап підготовки до такої угоди.

У всіх перелічених випадках підготовка документів займає більше часу, ніж сама угода, тому починати варто щонайменше за місяць до планованої дати підписання.

FAQ

Коли продаж квартири не оподатковується?

Якщо це перший продаж у календарному році, квартира входить до пільгового переліку і перебувала у власності понад три роки. Для успадкованого житла трирічна вимога не застосовується.

Яка ставка військового збору у 2026 році?

П’ять відсотків. Ставка 1,5%, яка ще трапляється в старих матеріалах, не діє з грудня 2024 року.

Скільки заплачу при продажу другої квартири за рік?

П’ять відсотків ПДФО плюс п’ять відсотків військового збору, тобто десять відсотків від бази оподаткування.

Чи платить податок покупець?

Покупець сплачує збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від вартості об’єкта. Основне податкове навантаження лягає на продавця, а державне мито сторони зазвичай ділять за домовленістю.

Від якої суми рахується податок?

Від договірної ціни, але не нижчої за оціночну вартість, визначену оцінювачем і внесену до єдиної бази.

Чи можна зменшити базу на витрати на придбання?

Так, при третьому та наступних продажах протягом року – за наявності документального підтвердження витрат.

Чи треба подавати декларацію після продажу?

Якщо податок утримано нотаріусом при посвідченні угоди, окрема декларація зазвичай не потрібна. В інших випадках декларацію подають до 1 травня наступного року.

Календар важливіший за калькулятор

Дата має значення більше, ніж сума. Три роки володіння й перший продаж за календарний рік – це два ключі, які відчиняють нульову ставку. Все інше вторинне.

Перевірте категорію об’єкта до угоди. Квартира й гараж оподатковуються по-різному навіть за однакових умов, і про це дізнаються зазвичай уже в кабінеті нотаріуса.

Рахуйте військовий збір за ставкою 5%. Це найпоширеніша помилка в розрахунках, і вона завжди не на вашу користь.

Зберігайте документи про придбання. Колись вони можуть перетворити 690 тисяч податку на 138 тисяч.

І остання думка. Якщо ви плануєте кілька угод, найдешевша податкова оптимізація в цій сфері цілком легальна й полягає в тому, щоб рознести продажі на різні календарні роки. Не схема, не лазівка, а просто уважне планування.